冬天天冷，致力于搬砖日子，踩盘责任连续。提前陈述，城语这里的踩盘责任，会把楼盘现时的在售情况及细节梳理出来，以供看官老爷们了解楼市情况，让感兴味的购房客户先一步了解楼盘信息，更是城语自我监督援手销售责任的就业细节及派头（城语是一枚房产中介）。

本期内容再看湖山原著别墅的情况。

01.

龙湖·湖山原著概况

老法例，先看湖山原著概况：

龙湖·湖山原著别墅神色位于小河经开区甲秀南路与河汉潭大路交织的西北侧，由贵州裕丰合置业投资有限公司开发。

神色总用大地积约115.2万平方米，计容用地限度72.37万㎡，抽象容积率2.22（别墅洋房部分容积率低于这个数），计容建筑面积160.51万㎡。

楼盘实质占地边界，东起甲秀南路、碧桂园·贵阳一号楼盘，西临市政谋划路，南至河汉潭大路，北临金竹朝日厂区等。

神色谋划情况及开发地块

伸开剩余93%

花溪龙湖神色分为两个部分：

高层洋房区案输出名叫龙湖景粼天著：照旧建成托付一祈望川（一期光屿部分还在开荒）、花千树、水云、芳满庭、悠澜、汐岸，三期印月阑、林语溪，五期好城时光，七期景粼时光；

目下在售在建六期高层云曦组团。

别墅区输出案名叫龙湖湖山原著：已建成二期湖酩、湖酌，三期山隐，六期湖心岛部分，七期山居；

目下在售在建六期湖屿。湖屿一共有96套房源，其中12套是130平，84套是95平合院。

02.

新加推湖屿组团

湖山原著在售六期湖屿情况：

湖屿组团位于金竹区域湖心大路与旺民路交织的东南侧，该组团亦然湖山原著别墅神色标中部区域。

湖屿组团共有96套房源，家具有细分，其中湖蕴大合建面130平户型有12套，为6联排临湖院墅；另有湖漾建面95平户型84套，为4-7联排中庭院墅。

湖屿院墅空间结构分辨为地上、地下。地下挑高5.4米，能作念两层，包括夹层；地上有四层，规范3层，顶层为露台花坛空间。别墅空间分辨可作念到5室4厅4卫。

湖蕴大合建面130平，加上救援实质所得面积约600平，花坛面积约70-160平。成交价钱在360万起。

湖漾建面95平，加上救援实得面积约400平，花坛面积50-150平。成交价钱在188万起。

组团谋划情况

湖屿别墅位于中轴景不雅带上，能很近的共享小湖景公园环境，组团体量不大，居住惬意照旧有的。

但组团完竣性显著不如湖心岛组团，东侧莫得谋划院墅，中轴景不雅莫得皆备围进去，这是一个较大的缺憾。

在售组团纠合城市干说念和地铁站，浮浅的同期容易受到地铁站环境和城市说念路杂音搅扰。

目下，湖屿组团别墅预售许可证已下，拿证楼栋是10-1号楼和10-2号楼建面95户型；10-2号楼是建面130户型。

湖屿别墅托付规范为毛坯，交房技术2026年4月底。物业是龙湖物业，物业费5.2元每平。

补充信息，湖心岛二期部分临湖双拼准现房，建筑面积约160平，实得面积约900平，总价620万把握。

03.

神色上风简析

龙湖别墅上风简析：

01.区域连续 ＋ 近主城上风：

区域连续：经开区金竹板块最为显著的上风是能连续多个区域，如东进是小河经开中枢区，西往是贵安湖潮中心，南下是花溪主城区域，北上可达贵阳老城和不雅山湖白云区域。

翻开城市舆图，贵阳南部城市区域，在物理空间位置上，“金竹”板块的位置是很可以的，空间上处在“十字”交通的中心点上。

湖山原著东与小河中心的直线距离约6.2公里，向西与湖潮中心的直线距离约16公里，南下与花溪主城的直线距离约8.7公里，北上到老城中心直线距离约10.5公里，与不雅山湖中心区域直线距离约18.32公里。

神色区位及位置情况

近主城上风：湖山原著必须要强调我方的主城上风，或者是说是近主城上风。因为从城市位置来看，神色如实属于贵阳“主城区”，何况是在多个区域的连续处。

湖山原著强调我方的主城上风，第一技术就把我方与双龙龙里区域的别墅区分开来，身份问题当先摆明，这亦然一个默契问题。

联结神色标位置与距离，实质来看湖山原著的主城身份不是很浓，确实来说是处在贵阳城市的“近郊”区域。

“近郊”如实是湖山原著的上风，近郊当先是“主城”的身份认同感，其次是各式资源的近距离，再次是神志经受进度等。

因为贵阳商场，还有许多别墅神色是在“远郊”的，何况还莫得主城的身份加合手，资源环境更差，物理空间距离和神志距离经受更是难以提及。

本节内容是湖山神色赢得商场招供的基本价值基础，也为神色带来了较为正常的客群来源。

02.别墅谋划 ＋ 家具秉性：

湖山原著是一个别墅群，体量照旧不小了，目下照旧呈目下建的有7个小组团，加上后期谋划待建的，组团和家具会更多。

别墅谋划：神色别墅谋划开荒位于神色地块的较中部区域，这么能保险别墅组团的地块空间谋划以及别墅里面的内容呈现。

如，别墅组团围绕神色湖景公园伸开，能拉近别墅区与水景公园的距离，水景公园天然面积有限，但能近距离提供悠闲空间。

如，别墅组团沿着神色中轴景不雅铺排，景不雅中轴两侧的别墅能赢得优质的园林景不雅及空间。

如，别墅组团是小体量组团谋划，尽量保险别墅环境的纯度，幸免体量过大形成好意思妙不及以及东说念主员复杂等。

如，部分别墅组团谋划开荒有景不雅带，以弥补组团里面的景不雅空间不及，另还可以加多休息空间等。

建面95平户型

家具特色：湖山原著的别墅蓄意相宜商场需求秉性，何况也有我方的亮点。如：

大救援情况：别墅大救援照旧不算特色了，但如实不行或缺的环节价值点，莫得大救援，许多空间价值也无从提及。

湖山原著建面95平加上救援能到400平，建面130平加上救援能到600平，救援如实可不雅，地下挑高5.4米，能作念两层，包括夹层；地上有四层，规范3层，顶层为露台花坛空间。别墅空间分辨可作念到5室4厅4卫等。

另外，大户型建面130平，还有下千里花坛蓄意，可丰富别墅的内容，下千里花坛与地下空间相敬如宾，援手地下空间的采光，加多了地下空间的表里互动。

03.实景托付 ＋ 龙湖口碑形成：

湖山原著有实景呈现，何况现存部分别墅组团照旧托付入住，有实景和样板间可供商场和购房客户参考。

实景和托付：神色有实景展示，兴盛购房客户了解别墅组团的位置及园林环境细节等。在别墅销售前期，龙湖就呈现了别墅区域的水景公园。

现阶段，神色有完竣格式的园林景不雅可供购房客户了解龙湖别墅的园林情况，龙湖的园林深受商场好评，湖心岛组团的中轴景不雅和园林是很好的样板参考。

托付情况：神色有多个别墅组团照旧托付，放在商场比拟，龙湖的托付呈现都是作念得很可以的，其中托付评价最佳的，照旧园林部分。

对于湖山原著的托付情况，购房客户可以投入湖心岛组团的一期了解，这里能看见样板间及托付的情况。包括组团空间、别墅外不雅、园林情况等。

前期组团托付后实景

龙湖口碑：湖山原著是龙湖在贵阳商场的第一个别墅神色，亦然龙湖在贵阳商场现存体量最大的别墅群。

原著神色开发已有多年，目下照旧积存了可以的商场口碑。对于龙湖神色，商场最为招供的是园林景不雅谋划，园林托付呈现，部分家具蓄意，后期物业就业等。

对于湖山原著别墅的细节，城语这里就不再多罗唆了，感兴味的购房客户可以实地了解。

04.家具订价 ＋ 普适性很强：

定位订价：湖山原著别墅定位是低级和中层级置业群体，是以神色标面积段在谋划开荒阶段就作念了适度，建面95体量居多，130平次之，160平一丝。何况家具的订价比拟“亲民”，总价200万起，能兴盛商场较大多数“主城”别墅需求。

照旧拿近期推售的湖屿组团别墅距离，联结组团秉性，组团建面95平的家具居多，临湖公园有10多套建面130的。

这么的家具谋划，使得组团家具能最猛进度的相宜商场需求，相配是在当下商场环境低迷的情况下，能最大面的相宜相对预算有限，且有对“主城”别墅需求的群体。

沙盘实景

普适性可以：湖山原著别墅200万起（188万）照旧很“亲民”了，天然这个价钱可能有购房客户认为未低廉。

这就要说说原著的家具定位，神色定位是兴盛主城区“近郊”别墅置业需求，同期还能保险别墅的品性。湖山原著神色刚好能兴盛这么的需求。

天然，如有客户拿双龙龙里的别墅来比拟，那这也没主义，龙湖的别墅定位和双龙龙里的别墅，定位照旧有显著差距的。

04.

神色不及简析

神色弱势情况：

01.板块环境 ＋ 金竹板块城市环境如实孑然：

板块环境：前边有过分析，“金竹”板块处在“四区”连续地带，但与“四区”的距离显著较远，使得湖山原著与各区都有显著的距离感。举例：

与小河中心的直线距离约6.2公里（小河转盘），这个城市距离照旧逾越小河中枢商圈的发射边界；

向西与湖潮中心的直线距离约16公里，这近20公里的距离，在城市发展上是很大的贬抑，地形上如实存在贬抑，哪怕后期贵安发展起来，城市交融也不彊；

南下与花溪主城的直线距离约8.7公里（花溪东说念主民政府），花溪莫得显著的上风资源托底，这么的城市距离更是难以赢得花溪的匡助；

北上到老城中心直线距离约10.5公里（河畔公园），与不雅山湖中心区域直线距离约18.32公里（市政府中心），这么的城市距离加上阿哈湖区域山体的贬抑，只可靠现存的交通说念路来拉近与主城及不雅山湖区域的神志距离了。

神色位置与区域环境

锐利的孑然感：金竹板块的“孑然感”领会存两点：

其一是与临近各区的中心都存在显著的物理空间距离，何况与部分区域还有山体及平地地形贬抑，后期城市发展也难以交融。

湖山原著距离小河中心和花溪主城看似很近，但距离感照旧显著存在的；与贵安、老城、不雅山湖区域不仅距离较远，且地形空间也存在贬抑，相配是阿哈湖公园山体，是一个巨大的贬抑实体。

其二是金竹板块区域存在遍及的未开发地块，城市环境很差，这是确实感存在的“孑然”景色。

掀开城市舆图就会发现，湖山原著神色四周都有遍及的待开发地块，何况这些地块具体开发的技术未知，导致区域的城市氛围感极差，还有基本的城市配套也莫得跟上。

02.资源基础底细 ＋ 枯竭优质资源相沿：

“金竹”板块因孑然感显著，导致区域城市配套，城市资源都没跟上，这严重已矣了区域的城市价值。

资源情况：金竹板块的城市配套是显著不及的，现阶段，或者说短期内可见的可以的城市配套等于交通了。

城市路网，有甲秀南路、二环说念路（西二环、南二环）、河汉潭大路、贵安大路等连续小河、花溪、贵安、南明云岩等。

另外，区域有以上说念路的公交道路，还有行将洞开的地铁S2号线可拉近神色与各区的距离，地铁线对现阶段的金竹和龙湖神色太遑急了。

小湖景公园

其余配套都很弱，限于区域和临近的情况，优质配套都要到各区中心才有了，便利性是显著不及的。

优质资源情况：金竹板块及临近，目下还莫得具体明确的大型配套谋划和落地，区域目下的城市配套，都只可依赖近小河或者是花溪区域，或者是主城。

金竹板块区域，以及甲秀南路东的待开发地块，在可见的谋划内，是莫得大型优质资源落地的。

另外，金竹板块不是城市中心（不是小河、也不是花溪的主要发展区），加上贵阳城市资源有限，后期很难分到优质的城市资源。

这么分析，金竹板块的资源情况如实很厄运，城市定位、大型资源等后期都难以期盼了。后续快速能开荒兴盛日常糊口需要的城市配套就很可以了。

03.家具不及 ＋ 领有同类家具污点：

当下的院墅家具，照旧同质了，优点寰宇都有，污点寰宇也共有。

家具不及：目下的院墅类家具，谋划蓄意有诸多共同近况，呈现出来的都是合院类型的，会有间距较小、进取要空间等秉性。

湖山原著别墅亦然如斯，户户之间的楼间距不是很宽，这亦然购房客户吐槽的点，收房嗅觉楼间距很近。

另外室内空间是竖向终止出来的，分为多层，每层的空间面积不够大，且比拟单一，这亦然目下院墅的共同秉性。

建面130平户型

面积越小的别墅，空间显小的流弊就越发显著，这亦然现阶段别墅的秉性，控面积作念大救援，控总价，作念普适性等。

同类家具污点：当下商场的院墅和以前别墅比拟，面积上是盛名校各异的，以前的别墅面积多是150以上，致使更大。

而目下的别墅，面积段有90多，100多，这么的别墅思要作念出更多的救援空间，那只可多作念救援，限于建面，救援只可往竖向空间作念。

临了，呈现出来的家具，无可幸免的都是单层空间轻飘，楼梯陡峻，需要多处搭板等。

这些情况，湖山原著别墅都能看出，亦然难以幸免的。相配是小户型的家具。

04.体量定位 ＋ 不是商场优质别墅：

体量及定位：先看体量情况，湖山原著的体量是不小的，目下托付和在建的组团有7个小组团，后头谋划待建的还有多个组团，若是后期谋划不变，那湖山原著的别墅体量还要大。这么大体量的别墅，称得上是一个别墅群了。

定位情况：从湖山原著的家具谋划及订价定位，能看出院墅主打破费客群是主城近郊低级和中层级别墅置业群体。

事实亦然如斯，建面95平的家具，188万起基本上是主城近郊别墅的初学级了；建面130和160的家具，能兴盛中层级的别墅理思居住需求。

加推湖屿组团位置（塔吊处）

不是优质别墅：湖山原著如实不是商场最优质的别墅神色，约略的从两点来看：

其一是别墅场合的位置和资源情况：金竹板块属于贵阳主城“近郊”，该区域如实不是城市的中心。

贵阳是一个组团城市，物理空间上金竹板块是城市南部偏中区域，但不属于现阶段城市主要发展的闇练中心或者是中枢区域。

其二是定位和体量：神色标家具谋划面积有适度，何况体量还比拟刚劲，加上位置“孑然”，还枯竭优质资源加合手，那神色标别墅算不上确实的“城市墅”了。

这里说湖山原著不是优质的别墅，可能会得罪业主或感兴味的购房客户，但事实等于如斯，龙湖别墅如实可以，但城市环境，资源情况，家具谋划如实不及或者是有适度。

05.

神色约略追思

稳妥需求：联结湖山原著神色标位置、环境、家具等情况，神色允洽低级别墅置业需求，以及追求低级、中层级别墅的置业群体。

客群画像：近主城对别墅有需求的置业者；贵阳城区追求别墅改善的购房群体；兴盛别墅梦理思东说念主居的置业者；地州来贵阳追求别墅置业购房群体等。

抽象以上笔墨分析，能看出湖山原著院墅神色标优污点，神色最大的上风，是“主城”主见和普适性。

金竹板块如实能带上“主城”这个主见的头冠，天然“主城”的氛围不是很浓，但神色如实处在主城的多个区域之间。这点远比双龙龙里的区域更具有“主城”属性。

院墅实景

另外，龙湖的家具定位，龙湖的操盘兜底，如实给了神色院墅的品性保证，能兴盛院墅理思居住的里面惬意环境及后期就业品性。

是以，湖山原著放在商场对比，如实比不上主城中心区域的别墅，但现阶段贵阳商场，中心区域别墅未几，或者是门槛比拟高。这么比拟下来，湖山原著的院墅“亲民”性就更好了。

这里需要补充一丝，贵阳这个城市，有不少购房客户对改善的追求是别墅，何况对别墅的追求远超市中心高层和大平层。这亦然贵阳商场的秉性，有天有地有院才是改善的本真。

还要啰嗦几句，湖山原著购房群体中，有一部分是兴盛别墅梦居住置业的，可能他们对院墅的默契和需求都不是很强，看着价钱低，门槛不高聘用院墅家具，莫得过多的体恤后期的装修、惊叹等资本。

湖心岛区域景不雅轴实景

著作的临了，城语补充一个问题看法：在踩盘的时，有置业参谋人问了城语一个问题，经开区龙湖别墅和双龙多彩贵州城区域别墅谁更好。

当先回应，经开区和双龙多彩贵州城都不算贵阳城市的优质区域；其次这两个区域的别墅神色都不是高价值别墅，也不是确实意旨上寄情于山水间的独栋类别墅。

从区域来看，多彩贵州城属于南明区域，城市认同感显著要强许多，城语斗争的客户，对龙洞堡区域的经受度照旧可以的，南明区这个主见招供度更高。

实际无奈的是，龙洞堡区域的别墅神色品性不高，或是体量过小，还有机场环境的流弊显著，这点让部分追求别墅缓和惬意置业的客户很头疼。

经开湖山原著城市认同感要差许多，这个区域的目素性显著比龙洞堡区域更强，再有金竹板块的资源环境，亦然有显著短板的。

湖山原著能走在贵阳商场的前排，龙湖房企的领会占了很大的身分，神色标体量、家具、呈现、托付、口碑等撑住了商场。

上头回应嗅觉很空，因为莫得落到具体的需求，别墅置业和高层置业有很大的不同，别墅除了资源环境外，其中还有个情面怀和理思身分等情怀价值考量。

实际来看，主城区的别墅置业客户，有聘用龙洞堡的，也有聘用金竹龙湖的。

发布于：贵州省