文/乐居财经 徐酒眠

当过工东说念主、作念过文员、倒卖过电脑，凭着犀利感觉踏中旧改风口在房地产行业打下山河。川系商东说念主邹康，多年来一直隐身在德商背后出盘算策，作事相配低调。但他善用拆墙术，却在行业流传很广。

11月18日，邹康控股的上市物企德商产投做事（02270.HK），刊发了一则债务转让及债务了债公告，这笔关联交游波折绕了一大圈达成：

德商产投做事“被动收购”成王人成华区的一处生意物业，赔偿了约2322.5万应收款。

地产行业流动性危险席卷，德商未能避免，与物企的关联交游付款艰巨。最近两年，德商产投做事屡次接办关联方车位等重金钱。

2022年10月25日，从关联方手中购买320个泊车位，对价1560万元。

2023年12月22日，再度揽入关联方1512个车位，总代价5164万元，按等额基准抵销应收款。由于这框车位进账，本年上半年，德商产投做事的存货激增228.16%至6515.9万元。

为车位的快速去化，彭胀现款流，本年9月2日，德商产投做事告示将向相关债务东说念主及车位出售方退还485个泊车位，并由相关债务东说念主支付总和为1546万元的款项。市集对其这番“减重”之举颇为赞叹，直言其“扳回一城”。

但不到三个月，却又再次“增重”。德商产投做事将怎样专揽新收的这一处生意物业，以创收回本？

抵债兜圈

梳理最新的这笔“以资抵债”，进行了颇为复杂的操作。

第一步是债务转让。

具体来看，邹康最终控股的多个实体当作原债务东说念主，将其拖欠德商产投做事的应收款，转让给又名孤独第三方的成王人语莱。七份债务转让契约，波及的应收款约为2322.50万元。

成王人语莱全称成王人语莱贸易有限牵扯公司，成就于2021年8月30日，主要从事(其中包括)工程管理做事及建筑材料销售。

穿透股权，成王人语莱由成王人凡瑞贸易有限公司全资领有，尔后者由孟天锐100%执股。

德商产投做事示意，其董事作出一切合理查询后所深知、全悉及肯定，成王人语莱偏激最终实益领有东说念主孟天锐，“均为孤独于本公司及本公司联系东说念主士(界说见上市限定)之第三方”。

不外，相关府上流露，邹康与孟天锐曾有过高下级关系。公开资讯中，2020年孟天锐当作德商文商旅实业集团生意作事部总司理，曾随同邹康到访光大百龄帮及旗下机构参不雅探求。

左证债务转让契约，各原债务东说念主向德商产投做事迂回全资附庸公司成王人德商提供连带牵扯担保，期限自成王人语莱的应收款项实施期限届满之日起计，为期两年。

各债务转让契约见效后，成王人语莱与成王人德商结清应收款项。因此才进行第二步，两边签订债务了债契约，即成王人德商收购成王人语莱的一处生意物业，总代价2322.5万元。

按等额基准抵销应收款项，而关于多出来的12.8元，成王人语莱罗致烧毁。

公告先容，了债物业是一宗位于成王人市成华区的生意物业，总建筑面积约为989.54平日米。

专门旨意思的是，该生意物业亦然成王人语莱2024年3月29日从收购而来，代价约为2112.70万元。而过程孤独估值师的评估，限制2024年9月30日，这宗物业的市值约为2560万元。

成王人语莱似乎颇具慧眼，其投资的生意物业，五个月时辰市集价就“涨了”近450万。而在这笔交游中，德商产投做事在约2322.50万元的代价上，又少支付了12.8元，委果是合算。

了债物业未有其它信息透露，因此难以有参考。左证德商产投做事现存的写字楼及产业园运营管理业务，了债物业大约率亦然这一类型。

而相关行业呈文流露，限制本年三季度，成王人写字楼空置压力执续高位，房钱流畅多个季度下跌。需求侧市集不雅望情谊还较为浓烈，在此布景下能够加价的写字楼或产业园，应该具备不小上风。

谋求出息

在竞争愈发猛烈的市鸠合，中小体量的物管公司很难寻到契机超车。

当作“迷你型”上市物企，德商产投做事本年以来动作常常，一方面改良了股份奖励辩论，另一方面为谋出息探索代建畛域，主打一个别具肺肠。

本年5月20日，德商产投做事将股份奖励辩论名额由已刊行股本的8%改良为已刊行股本的12%，同期针对不同组别的合阅历参与者，允许已诞生或将诞生多个信赖，以使董事会有权将这些信赖分派给董事会所厘定的干系不同组别的合阅历参与者。

7月19日，德商产投做事告示，其全资附庸公司成王人风知与邹康控股的贤慧绿色签订股权转让契约，前者以25.82万元收购后者旗下四川德商绿建工程开辟管理有限公司（简称“德商绿建”）的100%股权。

府上先容，德商绿建主要从事（其中包括）建筑工程、建筑工程想象、提供工程管理做事、房地产有计划及计较及想象管理等业务。股权转让完成后，德商产投做事瞻望将通过德商绿建插足代建业务畛域。在公开信息中，其开了物管圈先河。

数据流露，德商绿建交游前扭亏为盈，2023年税后溢利约668.21万元。

而紧随后来，德商产投做事就与邹康偏激姐姐邹健（最终控股鼓吹），签订了代建及升值做事框架契约。前者向后者的关联公司提供代建及相关做事偏激他升值做事，这笔关联交游在2024年度的上限为1690万元。

有行业不雅察者指摘：以25.82万元的代价，撬动了上限1690万元的代建业务，实控东说念主深谙杠杆使用的奥妙。

除了布局代建，德商产投做事还盯上了金钱管理和不动产投资畛域。

8月16日，其全资附庸公司成王人风知与成王人德桦企管当作集结体，报名参与了金科股份及重庆金科重整案招募和遴择重整投资东说念主方法。

德商产投做事示意，若成王人风知顺利中选，将有助于集团开拓市集，增多生意契机，升迁品牌知名度。不外左证最新公布的评分遵循，其未能成为中选重整投资东说念主。

聚焦德商产投做事的事迹，本年上半年，其已毕营收约2.03亿元，同比增长约36.5%。

同期，录得毛利约为6243.3万元，同比增长约38.1%；毛利率约为30.7%，同比增多约0.3个百分点；净利润约为2357.9万元，同比增长29.7%，其中鼓吹应占利润为2141万元，同比增长19.9%。

对比同业，各方法的快速增长发扬优异，不外其现款承压明显。限制2024上半年，德商产投做事的现款及银行结余约为1.33亿元，较上年末的2.11亿元下跌幅度达36.95%，同期，其计息银行贷款约为975万元。

跟着宇宙居、写字楼及产业园运营管理业务开展，德商产投做事濒临的流动与非流动租借欠债亦随之增多。本年上半年，其利息开支约为859.1万元，租借欠债的利息占泰半，约为640.6万元。

此外，限制2024年6月30日，德商产投做事手上的投资物业约为2.413亿元，由于期内折旧开支，较20203年末的2.507亿元有所减少。其中，包括执作出售或出租的一项住宅物业、多项生意物业。